針對一些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)市場異常波動，國土資源部昨天明確表示，將毫不動搖保持從嚴(yán)、從緊調(diào)控基調(diào)。將采取措施穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)，抑制異常地價。為避免出現(xiàn)“地王”誤導(dǎo)市場，將對總價較高的地塊實行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。

　　□分類處理三類市場異動城市要出招

　　國土資源部土地利用管理司司長廖永林說，國土資源部將監(jiān)督各地執(zhí)行好現(xiàn)有政策措施，針對不同類型城市，分類指導(dǎo)，加強針對性，突出差異性，強調(diào)時效性。

　　下一步，市場出現(xiàn)波動的城市要采取切實措施，進(jìn)一步落實國務(wù)院調(diào)控要求。一是加供應(yīng)、穩(wěn)后市；二是控異常、防波動；三是避免誤讀誤導(dǎo)、穩(wěn)定市場預(yù)期，以保持土地市場穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。

　　市場出現(xiàn)波動的城市，主要是指：在國家統(tǒng)計局發(fā)布房價指數(shù)的全國70個大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個月上漲的城市，住宅或商服用地供應(yīng)量偏離過去5年平均值、地價同比或環(huán)比上漲的城市，以及近3個月以來出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價的城市。

　　□閑置土地

　　閑置地能蓋122萬套房

　　國土資源部昨天公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，全國閑置房地產(chǎn)用地1.1萬公頃，其中閑置住宅用地7461公頃。即便按照容積率1計算，本次國土部公布的數(shù)據(jù)為1.1億平方米，按一套房90平米計算，可建122萬套房。而在2009年底，閑置用地累計約1萬公頃。

　　對此，國土資源部將于近期建立房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊跟蹤督查制度，加大閑置土地處置力度。大企業(yè)指行業(yè)內(nèi)排名靠前且在本地區(qū)影響較大的企業(yè)，大地塊指單宗供地規(guī)模超過一定規(guī)模的地塊。大企業(yè)和大地塊的開發(fā)建設(shè)情況，對房地產(chǎn)市場具有較強引領(lǐng)帶動作用，能否按期開工、竣工形成有效供給，直接關(guān)系到國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實。

　　國土資源部將于近期在土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)開辟“房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊監(jiān)管專欄”，要求各地建立本地名單，跟蹤督查履約建設(shè)情況，每月更新，專欄信息及時向社會公布，接受社會監(jiān)督。

　　各省級國土資源主管部門建立本地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)誠信系統(tǒng)，將存在違法違規(guī)違約行為的企業(yè)，列入誠信風(fēng)險企業(yè)名單，提高誠信風(fēng)險等級。市、縣相關(guān)部門在供地前，要嚴(yán)格審查參加競買的企業(yè)情況，對存在誠信風(fēng)險的應(yīng)禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強稱，對閑置土地的處置，國土部已有處罰措施，如“土地閑置滿兩年無償收回”等，但沒有很好執(zhí)行。很多地塊出讓后，并沒有按約定時間開發(fā)，“刀舉起來沒有落下去”，閑置土地多，問題還是出在監(jiān)管部門。對于這一次的處置表態(tài)，他稱，關(guān)鍵要看“只是說說，還是真的會有所行動”。

　　□焦 點舉措

　　好地流拍地捆綁銷售

　　國土資源部要求，穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)，促進(jìn)形成良好市場預(yù)期。一是穩(wěn)定住總量。落實好今年的住宅供地安排，加快編制明年計劃。計劃總量要保持住宅用地供應(yīng)總量不低于過去5年年均實際供應(yīng)量；市場波動城市的商品住宅用地供應(yīng)總量，原則上不能低于過去5年年均商品住宅用地實際供應(yīng)量。二是積極穩(wěn)妥均衡供地。按照區(qū)域協(xié)調(diào)、遠(yuǎn)近兼顧；好壞搭配、大小互補；用途兼有、品種齊全等原則，同時推出多宗地或安排同時出讓。為減少土地流標(biāo)流拍，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，對今年上半年流標(biāo)流拍或無人申請的土地，可以和一些條件好的土地放在一起供應(yīng)；也可以適當(dāng)調(diào)整條件、調(diào)整價格，提升企業(yè)拿地信心，提高供地成功率。

　　■影響

　　新政或可免開發(fā)商囤地

　　針對國土資源部昨天要求各地“要采取分割出讓、綜合競標(biāo)、配建競標(biāo)、提高付款難度等”新要求，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，上述要求應(yīng)成為土地市場管理的常態(tài)化手段而不是應(yīng)急措施。他稱，這些新管理手段的實施將加劇房企的洗牌效應(yīng)，強者恒強大者恒大，優(yōu)勝劣汰的趨勢會更明顯，對大品牌的房地產(chǎn)企業(yè)是個利好，但中小企業(yè)將來發(fā)展空間會受限。陳國強稱，新政短期內(nèi)有助于土地市場的適度降溫，對企業(yè)和地方政府來說，出讓土地和拿地也會更理性。

　　一位國資背景的開發(fā)商向記者表示，其實大部分購房者對什么是地王并不清楚，不排除價格稍高的地塊被過分炒作，作為監(jiān)管部門如果能夠把地王標(biāo)準(zhǔn)明明白白給出來，實際上是穩(wěn)定了市場的預(yù)期。

　　對于分割出讓的政策，這名開發(fā)商表示，一方面可以避免宗地面積過大，總體開發(fā)周期過長，為開發(fā)商囤地制造“條件”；另一方面，宗地大小對于周邊地價的影響和其總體價經(jīng)常會出現(xiàn)1+1<2的情況，宗地單體面積越大，對于周邊房價的影響越大，分割出讓可以最大限度降低這種連帶效應(yīng)。而競配建等措施，則可以最大限度地降低部分優(yōu)質(zhì)地塊的單位土地成本。

　　“但上述措施都屬于短期應(yīng)急措施，土地市場的平穩(wěn)，最終還是要看供應(yīng)和預(yù)期，因此未來除了加大供應(yīng)外，調(diào)控預(yù)期應(yīng)該是土地部門最應(yīng)當(dāng)下力氣解決的。”該開發(fā)商稱。

　　■幕后

　　近期房價異動促進(jìn)新政出臺

　　對于土地出讓新政，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，今年11月底、12月初十余城市“地王”頻現(xiàn)，對購房者預(yù)期帶來很大的影響，也在一定程度上帶動“地王”周邊房價上漲。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月新建商品住宅(不含保障性住房)與10月相比房價上漲的城市有53個，與去年同期相比價格上漲的則有25個。因此，胡景暉認(rèn)為，如今國土資源部的調(diào)控政策出臺，與部分城市年底房價出現(xiàn)異動有關(guān)。

　　進(jìn)入11月后，土地市場出現(xiàn)了一些新情況：一些城市相對于上半年，土地供應(yīng)放量比較明顯，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的推出造成均價回升，市場競爭強度有所增加，呈現(xiàn)回暖跡象；一些地方集中推出一些優(yōu)質(zhì)地塊，廣受社會關(guān)注；部分房企因住宅銷售情況比較好，補庫存意愿強烈，開始主動拿地，一些地塊的面積比較大；個別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地的現(xiàn)象。

　　針對上述變化，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然很多地方從下半年開始土地供應(yīng)放量，但多屬于恢復(fù)性供給，補足今年上半年市場供地不足的缺口，情況也符合歷年“前低后高”的供地規(guī)律。不過，仍需要高度關(guān)注存在的問題，在嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確研判土地市場走勢，謀劃好保持后市穩(wěn)定的措施和工作。

　　■行動

　　國土部將公開調(diào)查南京地王

　　昨天，國土資源部土地利用管理司司長廖永林透露，將對典型案例采取公開調(diào)查的方式，督促各有關(guān)城市嚴(yán)格依據(jù)土地出讓管理法律法規(guī)和出讓合同約定，進(jìn)行調(diào)查處理。近期將對江蘇省南京市下關(guān)區(qū)濱江2號地塊開展公開調(diào)查。

　　今后，國土資源部還將繼續(xù)對監(jiān)測發(fā)現(xiàn)和媒體報道的重點地塊開展公開核查督辦工作，促進(jìn)土地供應(yīng)方、土地競買方規(guī)范履約。廖永林還表示，將先責(zé)成江蘇省住建廳調(diào)查，屆時待江蘇省調(diào)查結(jié)束后，再根據(jù)具體情況討論是否派出工作組進(jìn)行調(diào)查。

　　據(jù)了解，廖永林明確將公開調(diào)查的江蘇省南京市下關(guān)區(qū)濱江2號地塊，為中冶拍下的今年全國總價地王地塊。該地塊由中冶置業(yè)持股80%的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司，于11月30日在沒有競爭對手的情況下，以底價56.2億元順利拿下，成為2012年以來全國范圍內(nèi)的總價地王。至此，連同其在2010年拿下的下關(guān)1號和3號地塊，中冶共斥資256.54億元，圈地面積達(dá)236萬平方米，成為南京下關(guān)區(qū)的“地主”。

　　■效應(yīng)

　　廣渠門地王曾帶漲周邊房價

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強稱，雖然無法量化，但地王對周邊地價、新盤開盤價、二手房房價的影響，都是顯而易見的，地王的出現(xiàn)，還會影響其他開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/P>

　　2009年5月，廣渠門外10號地被富力地產(chǎn)以10.22億元奪得，樓面地價高達(dá)15141元/平方米，當(dāng)時成為北京實施招拍掛制度以來成交單價最貴的土地。有報道稱，富力地產(chǎn)拿下廣渠門10號地后僅三天，周邊二手房價格就暴漲5000元，創(chuàng)下拉動周邊房價上漲的最高紀(jì)錄。

　　今年7月，海淀區(qū)萬柳地塊出讓，成交樓面價達(dá)3.38萬元/平方米，刷新北京樓面單價歷史紀(jì)錄。有媒體調(diào)查稱，萬柳地王拍賣后首周區(qū)域部分二手房價出現(xiàn)小幅上漲，總價漲10萬—20萬成為主流。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，就當(dāng)前的市場格局來看，只要土地交易過程再出現(xiàn)“地王”或“過度溢價”，都將或多或少影響周邊房價預(yù)期，最終影響宏觀調(diào)控效果。

　　北京為避免高價地出現(xiàn)，多次采取“限地價競配建保障房面積”等土地出讓措施。

　　總價較高地塊分割賣

　　國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人特別強調(diào)，要保持地價信號平穩(wěn)，減少對市場的誤導(dǎo)和干擾。一是避免出現(xiàn)所謂

　　“地王”誤導(dǎo)市場。對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。對地段較好、單價較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競價方式或招標(biāo)出讓；或與條件較差的土地放在一起供應(yīng)。

　　二是靈活使用多種競價方式。對可能出現(xiàn)過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式，或招標(biāo)出讓，或提高付款難度，通過交易暫停靈活轉(zhuǎn)換使用。

　　三是進(jìn)一步嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件。加強競買人資格審查。加強對購地資金合規(guī)性審查。防止具有不良行為的企業(yè)、違規(guī)資金進(jìn)入市場，避免過度競爭、惡性競爭形成高價地。

　　本版采寫本報記者孫雪梅本報漫畫謝瑤