雖然住建部部長(zhǎng)姜建新在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，商品住房限購(gòu)政策要繼續(xù)實(shí)施。但仍然難降房地產(chǎn)的熱度，對(duì)于將要持續(xù)的限購(gòu)政策，不管是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還是房地產(chǎn)商都認(rèn)為，不會(huì)太多地影響房?jī)r(jià)

  法治周末記者 肖莎

  白苗等不了了。

  2012年12月中旬，她決定以17500元/平方米的價(jià)格買下位于北京房山區(qū)的一套房子。

  白苗一直在關(guān)注這個(gè)小區(qū)，2011年年底小區(qū)房?jī)r(jià)在16000元/平方米，今年一季度，開發(fā)商做活動(dòng)，房?jī)r(jià)最低曾達(dá)到14000元/平方米。

  “但那時(shí)我總覺(jué)得，十八大后房?jī)r(jià)或許會(huì)有所下降。”白苗說(shuō)。

  但房?jī)r(jià)走勢(shì)讓她失望了。進(jìn)入2012年11月，包括北京在內(nèi)的很多城市的房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了“翹尾”現(xiàn)象。白苗覺(jué)得，十八大之后，政府要推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在這種情況下估計(jì)等白了頭，也等不到北京房?jī)r(jià)下跌了。

  幾乎是在一種激動(dòng)兼懊悔的情緒下，白苗和開發(fā)商最終簽訂了購(gòu)房合同，但與2012年年初相比，房屋的價(jià)格已經(jīng)整整多了近30多萬(wàn)元。

  白苗買房一周后，2012年12月25日，住建部部長(zhǎng)姜建新在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，商品住房限購(gòu)政策要繼續(xù)實(shí)施。

  “凡是放松調(diào)控致使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，我們將繼續(xù)采取措施并會(huì)同監(jiān)察部對(duì)其進(jìn)行約談直至問(wèn)責(zé)。”姜建新作出了這樣的表態(tài)。

  白苗關(guān)注到了姜建新的講話，她心里有點(diǎn)發(fā)毛：“2013年調(diào)控力度會(huì)不會(huì)加強(qiáng)？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？現(xiàn)在買房會(huì)不會(huì)買虧了？”

  調(diào)控政策應(yīng)不會(huì)加強(qiáng)

  2012年12月初，北京的限購(gòu)政策透露出一絲松動(dòng)的痕跡。有傳言稱，外地人只要補(bǔ)繳滿5年社保，即可獲得購(gòu)房資格。然而，官方很快辟謠，補(bǔ)繳社保依然無(wú)法獲得購(gòu)房資格。

  回望2012年，一些地方政府在地方財(cái)政壓力下，屢屢松動(dòng)房市調(diào)控，但很快被叫停。即便如此，從2012年年初起，房地產(chǎn)開發(fā)商也開始進(jìn)行各種促銷活動(dòng)以價(jià)換量，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，隨后在2011年被壓抑了的剛需逐步釋放。到2012年年底，甚至有一些地方出現(xiàn)排隊(duì)買房的情況。

  姜建新是否是在這種情況下作出了“2013年限購(gòu)政策繼續(xù)實(shí)施”的表態(tài)，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈？

  中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，姜建新的表態(tài)并不是臨時(shí)性的。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策一直都未放松。去年12月初的中央政治局會(huì)議上又提出“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”，這實(shí)際上已經(jīng)奠定了2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基調(diào)。

  那么，調(diào)控不放松的基礎(chǔ)上，調(diào)控力度會(huì)否加強(qiáng)？

  “時(shí)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)日漸出現(xiàn)放緩跡象，現(xiàn)有調(diào)控政策再次升級(jí)的可能性較低。”劉淵分析道。

  在劉淵看來(lái)，姜建新的講話，實(shí)際上是再次向市場(chǎng)傳達(dá)一種信號(hào)，告訴大家不要對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，同時(shí)也是在調(diào)整市場(chǎng)參與者，尤其是購(gòu)房者的心里預(yù)期，避免大家因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)會(huì)大幅上漲而恐慌性購(gòu)房。

  房?jī)r(jià)或穩(wěn)中有升

  劉淵告訴記者，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)2012年前11個(gè)月的房?jī)r(jià)上漲幅度平均為2%，而北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度在10%左右。

  法治周末記者在接受采訪中發(fā)現(xiàn)，以白苗為代表的剛需購(gòu)房者，雖然未掌握如此精確的數(shù)據(jù)，但依然感受到了2012年以來(lái)房?jī)r(jià)回升的趨勢(shì)。

  而且這一次，在關(guān)于房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的問(wèn)題上，消費(fèi)者和開發(fā)商的觀點(diǎn)出奇一致。

  “一線城市由于住房需求在，愿意買房子的人太多了。從我們的銷售情況來(lái)看，2012年的銷售量比2011年有很大好轉(zhuǎn)。”某國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人趙銘告訴法治周末記者。

  趙銘認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格本質(zhì)上來(lái)講還是要由供求關(guān)系決定，在一線城市，包括剛性、改善性和投資性的購(gòu)房需求仍在，房?jī)r(jià)有上漲的動(dòng)力，畢竟一線城市想買房子而沒(méi)有資格買或買不到的人太多了。

  “但調(diào)控政策之下，二線城市乃至三四線城市的房?jī)r(jià)上漲空間并不大。”趙銘分析。

  在趙銘看來(lái)，至于房?jī)r(jià)能上漲多大幅度，考慮到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)城鎮(zhèn)化的重要性，同時(shí)考慮到國(guó)家控制房?jī)r(jià)、保障民生的立場(chǎng)，只要2013年調(diào)控政策保持下去，房?jī)r(jià)就不會(huì)跌，但也不會(huì)大漲，會(huì)處于一種穩(wěn)中略升的狀態(tài)。

  大開發(fā)商拿地意愿強(qiáng)

  記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，包括大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在內(nèi)的很多開發(fā)商也認(rèn)為2013年房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中略升，那么在這樣的基礎(chǔ)上，開發(fā)商會(huì)作出怎樣的發(fā)展規(guī)劃？

  從開工情況來(lái)看，劉淵向記者提供了一個(gè)數(shù)據(jù)，截至2012年11月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新開工面積已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，這樣的情況之所以出現(xiàn)，是因?yàn)樾路繋?kù)存量仍居于高位。

  “通常來(lái)說(shuō)，只有在庫(kù)存量消化得差不多時(shí)，新開工面積才會(huì)逐步增長(zhǎng)。”劉淵說(shuō)。

  新開工面積的下降是否意味著，房地產(chǎn)開發(fā)商今年的拿地需求會(huì)下降？

  房地產(chǎn)開發(fā)商的回答并非如此。

  趙銘告訴法治周末記者，從姜建新的表態(tài)中可以看出，國(guó)家不會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，在這種情況下，大開發(fā)商對(duì)于未來(lái)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。

  “經(jīng)歷了2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低谷，2012年的銷售情況已經(jīng)有所回升。而且2012年，很多中小房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛倒掉，大開發(fā)商的市場(chǎng)份額在上漲。所以我們2013年的規(guī)劃中，拿地的意愿還是比較強(qiáng)的。”趙銘告訴法治周末記者。

  一位做房地產(chǎn)投資的投資人王巖則對(duì)法治周末記者說(shuō)，拿地意愿強(qiáng)的或許也只是大的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)商。

  “出于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)很難從銀行拿到貸款，對(duì)于很多中小開發(fā)商來(lái)說(shuō)，即便有拿地的錢，但是后期建設(shè)的錢往往就很缺乏，加上銷售情況跟前幾年比仍然不是很好，導(dǎo)致房地產(chǎn)商資金無(wú)法回籠。在這種局勢(shì)下，中小開發(fā)商在拿地問(wèn)題上會(huì)比較謹(jǐn)慎。你也可以看到，2012年拿地的很多房地產(chǎn)開發(fā)商基本都是國(guó)企，畢竟他們相對(duì)來(lái)說(shuō)不缺錢。”王巖說(shuō)。

  王巖據(jù)此認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)還是相對(duì)嚴(yán)峻的。